监利“转型升级”刻不容缓

长江商报消息 ◎记者手记

□本报记者 刘涛

监利是我国水稻产量第一县，农业人口占比较大，长期以来经济结构单一，至少从2008年起，当地和国内其他4线城市一样，加入了房地产开发的狂潮中。

由于开发时间较晚，开发规模并不大，但其带来的土地收益和拉动相关行业和经济发展，足以让这个农业大县尝到了甜头。

从财政收入来看，监利县2013年实现财政收入5.75亿元，2014年这一数据则飙升到7.49亿元，其中，土地收益占比较大。

然而，事情往往是一把双刃剑，如今的监利县逐渐尝到房地产投资带来的压力，房地产投资规模缩减，成交量处于历史最低水平，影响上下游多个行业。

与之相差约3个纬度的江苏沐阳市，其人口和国土面积均与监利县相仿，也是江苏省农业大县，其经济基础、经济结构和监利相差无异。

在1995年，沐阳财政收入与监利县差不多，但是到了2011年，沐阳经济总量达到410亿元，是监利县的3倍，财政收入是监利县的16倍，是监利值得借鉴的城市经济转型发展案例。

截止目前，在监利县，税收超过4000万元的仅有福娃食品，玉沙纺织税收超过2000万元，大枫纸业税收约千万元。

如今，监利正在加速建设一区四园，即经济开发区、城区工业区、新沟、朱河、白螺工业园等112个项目；其中家居产业园有华中玻铝产业园、中泰电子产业园、永康五金产业园、上信服装产业园等落户企业达58家。

基于长江经济带国家战略实施和东部沿海产业转移机遇，也让监利正在改变单一的经济结构。

当地适时提出“产城融合”思路，试图将房地产业与城镇化进程、居民收入增长和改善经济环境同步发展。

2015年，在汉举办的“产城融合”推介会上，监利县集中推介土地寻求城市合伙人参与城市建设开发，挖掘县域经济潜力。

无论如何，经济转型升级是当前监利县最重要的战略。

去年土地财政收入减少超6亿

种种压力下，距离监利县200公里外的武汉市成为监利县对外推介项目的主要舞台。

2015年7月26日，时任监利县长黄镇在汉对外推介6宗土地。其中江城南路项目地块面积近4万平方米，位于老城区中心地段。像这样对外“卖”土地，至少从2008年就开始了。

2011年5月20日，在当年汉海拍卖的第3场推介会上，监利县由常务副县长、分管副县长带队40人参加，足见对武汉市场和招商的重视。

长江商报记者梳理监利县土地市场发现，监利县推出了城区旧城改造、整体开发的土地一级开发权项目。

据了解，土地开发权在早年还是比较新鲜的名词。事实上，上述监利领导知悉，在资金缺口引发城市建设以及土地供应的矛盾中，拍卖土地一级开发权是一个比较容易的突破口。

业内人士告诉记者，通过这种拍卖模式，政府获得资金，来完成土地储备和地块的配套建设，这样一来，生地变成熟地、毛地变成净地。参与投资企业也在土地一级开发中获得利润和土地溢价的收益。

一些优惠政策也吸引了深耕武汉的人信地产、上信地产，以及广州绿瘦国际集团、深圳百晟地产等企业前来投资布局。监利县目前拥有房地产开发企业46家，企业数量在荆州市位列第二。

监利县国土部门数据显示，2014年，全县共成交房地产开发土地36宗，成交面积745.33亩，同比增长42.99%；总成交价格9.08亿元。吴凤山向记者表示，当年整个土地出让金约9.69亿元，住宅用地比例高达90%以上。

这显然与已过去的2015年形成强烈落差，监利县国土局向记者提供的数据显示，2015年土地出让收入仅3.52亿元，其中商服住宅用地28宗共计375亩，收入1.69亿元。

吴凤山用“陡降”来形容当下该县的土地收益，他认为，房产商对储备土地的出手变得谨慎，“很多土地都流拍”，不仅土地交易规模锐减，其单价也同步下降。以2014年为例，平均地价为每亩121.83万元，同比减少3.03%。对于至今依靠土地“吃饭”的监利县来说，土地收入锐减，直接影响着财政收入减少。

开发秩序粗放致项目问题频发

三四线城市房地产市场“去库存”被国家重视后，行业人士也开始理性看待这个市场。

长江商报记者调查发现，最近几年突飞猛进的房产开发，导致监利当地房地产项目问题频发。

长江商报记者辗转获得一份针对当地6件房地产开发突出问题的文件，这份文号为“监信领办文（2015）22号”文件显示，2015年11月25日下午，副县长付勇主持召开针对涉及房地产突出问题的专题会议。

在当天这次会议上，天府购物广场、联盟国际公馆、天府世家、容城天骄等6个项目被拿到会上讨论和研判，16家单位一把手和分管领导参加当天会议。

会上呈现，上述项目不仅涉及物业或开发商乱收费、补偿安置的问题，还涉及消防设施、侵占地下停车场以及天府世家的土地权属等问题。

当地知情人士告诉长江商报记者，当地长期只重视开发建设，对开发后秩序管理粗放，这只是当地房地产乱的冰山一角。

天府世家小区业主告诉长江商报记者，该小区42户业主自筹资金屡建小区设施屡次被毁，其中涉及小区权属问题长达3年，对此虽有县委主管领导批示，但至今未得到实际解决。

怡家新城业主董先生因该小区违法建筑、乱收费以及建筑质量问题与开发商沟通无效，直接通过司法渠道将开发商诉至法院。他对长江商报记者愤然表示，诸多问题让业主不堪其扰。据了解，天府世家小区和怡家新城皆由一位名叫朱为利的人开发。

长江商报记者了解到，朱某目前开发的“天邑广场”正在发售商铺，在玉沙大道各处电线杆上很容易找到贴有该项目的销售热线打印单，两位销售员一前一后力邀记者马上购买，“目前商铺单价在每平方米6000至6500元左右，适合做高端商业，已售出40多间”。

1月8日，长江商报记者拟就目前当地房地产业库存及萌发的问题向监利县分管副县长付勇求证，被婉拒。

当地政府在2015年出台两次政策

10月

在4天房交会期间成交的商品住宅，按购房总额的1%给予财政补贴，此外按所缴契税的50%给予购房补贴；还有减半交存住宅专项维修资金等。

7月至8月期间

对首套商品住房实行购房补贴和财政贴息的政策，并鼓励机关、企事业单位干部团购住房等。

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