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防城港“腾飞广场”6亿项目搁浅记

2015-12-07 01:52:15 来源:长江商报

长江商报消息 因公积金政策改变当初协议被认定无效导致停工,900位海内外业主无法收房还贷

□本报记者 刘涛 发自南宁

11月中旬以来,长江商报记者陆续接到多位湖北籍业主投诉,称广西防城港市“腾飞广场”停工烂尾,不仅导致购房业主退房难,更重要的是900位海内外业主时隔两年仍不能收房和还贷。

湖北籍业主的长途投诉是否属实?12月1日,长江商报记者前往广西防城港实地探访——

记者看到,在广西防城港市北部湾大道上,车辆来来往往,这条新修不久的城市主干道通往城市各个重要场地,与兴港大道交会的地方,矗立着6幢30层楼房,项目名曰“腾飞广场”。建筑尚未完工,脚手架还包裹着大楼,多处防护网破裂迎风招展,看起来已停工很长时间。

长江商报记者调查了解,“腾飞广场”陷入资金困境,与当地公积金政策瞬息万变有直接关系。记者查证,2013年8月,开发商广西防城港腾飞龙房地产开发有限公司(下称“腾飞公司”)与防城港市公积金管理中心签署《住房公积金按揭贷款合作协议》,主旨是利用公积金贷款不限购、利率低等优势合作售房,约一年后,当地政府突然认为上述合作协议违法且无效,导致公积金中心及各家银行对其拒贷,最终导致开发商的资金链几近断裂。

面对长江商报记者的采访,“腾飞广场”开发商、香港商人李忠飞一脸沮丧,他说自己怎么也不会想到会出现眼前的状况。两年前,他投入3亿元开发的“腾飞广场”楼盘计划将带来4.5亿元的收入,“我每天早上都会笑着醒来”;而如今,因为广西防城港市公积金政策的变化,楼盘被迫停工一年,“现在能顺利拿回投资本金已是不错的结果”……

公积金“按揭政策”一度引发购楼潮

在当地,对于港商李忠飞在防城港投资3亿元的楼盘被迫停工一事,很多人不胜唏嘘。

事情缘于约6年前的一次招商活动。

2009年9月,香港尖沙咀一处豪华酒店里,广西正在此举办一场招商推介会,300多人的会场人头攒动,到内地吸金成为业界众多人士的选择,身为港人的李忠飞被当地政府要将“防城港市打造成第二个深圳”的宏愿所吸引,他当即打算利用自有富余资金到防城港投资兴业。

李忠飞告诉长江商报记者,进入防城港后,他拿下该市原客运站地块做旧城改造,项目占地29.2亩,总建筑面积约14.3万平方米,总投资6亿元,取名“腾飞广场”。

拿地后,先后给政府垫资几千万元用于拆迁,直到2012年6月,才开工建设。

彼时,项目被列入防城港重点项目,李忠飞还引进央企中建海峡建设发展有限公司(下称“中建海峡”),项目在当地一时风生水起,截至2014年第一季度,住宅销售已达900套,占总量的75%。

形势喜人,李忠飞甚至每天早上都会笑着醒来。不过福祸相依,当年国内的房地产形势因国家推行的限购政策急转而下。

李忠飞回忆,约在2013年6月份左右,防城港公积金管理中心上门要求与其合作,当时他才了解到公积金贷款的优势在于不限购,利率便宜,仅为4.2%。

2013年8月15日,双方签署《住房公积金按揭贷款合作协议》,公积金中心为腾飞公司业主最高贷款额度为40万元,最长贷款期限为30年,且承诺对符合条件的购房人在7个工作日内完成放贷审批手续。合作期限由2013年8月15日至2014年12月31日止。

李忠飞向长江商报记者强调,当时公积金中心的宣传是,一次性缴纳6个月公积金即可享受公积金按揭贷款资格,不限户籍。

当时,项目投资已超3亿元,李忠飞认为,利用公积金按揭贷款对继续回笼资金非常有好处,旋即,他授权代理公司广西居从容房地产投资有限公司(下称“居从容公司”)向客户推介公积金贷款,以促成销售。

市场很快得到回应,前后有213位购房者资料被公积金中心批准房贷。

不过,让李忠飞没有预料到的是,2013年底,时任公积金中心主任银景平卸任后,公积金中心对其项目的态度急转而下,先是一笔3900万元的贷款分3次以2300万元、1098万元和502万元发放。不仅如此,李忠飞因与新调任的公积金中心主任罗炳忠发生激烈冲突,之后,李忠飞还向上级纪委实名举报其涉嫌经济问题,两人交恶。

据了解,交恶进一步升级出现在2015年2月14日,该市针对腾飞公司召开专题办公会议上,李忠飞公开质问罗炳忠,双方不欢而散。

长江商报记者独家获取的一份李忠飞与某位领导的通话记录显示,该领导质问他:“你写举报信举报罗炳忠干嘛?你现在吃苦果了吧!”

限购时期“贷款协议”被认定违法

利用自有资金建项目,资金没有持续回笼,直接导致腾飞公司陷入大麻烦。

根据李忠飞估算,项目中的住宅和商业项目售完将达到10亿元规模,此前已收到银行放款2亿元左右,如果资金能持续流动,除去本金和财务成本,项目应该有4亿到5亿元的收益。

不过,这只是一个美好的泡沫。

据长江商报记者调查,按照规划,项目所在的3栋30层、3栋31层住宅设计住户1123户,主体工程应该在2013年11月完工。

至少在2014年春节前,腾飞广场已出现资金紧张的迹象。李忠飞透露,当时为给付工程款,向外界拆借2000多万元资金,且向中建海峡抵押约3000平方米的商铺,价值1.5亿元,加上另外的债务纠纷,已让腾飞公司难以运转。

更重要的是,该市认为,此前腾飞公司与公积金管理中心签订的协议无效,这无异于晴天霹雳,击垮了李忠飞。

12月4日晚,广西省住房城乡建设厅住房公积金监管处回应记者称,该省从2012年正式执行的《广西住房公积金业务管理规范》中明确规定,“已连续正常缴存住房公积金6个月以上”的职工可以申请贷款,并非一次性缴纳6个月公积金就能申请,且规定“发放贷款后,如借款人有未经规定程序批准不正常缴存公积金行为的,公积金中心有权终止合同”。

李忠飞反问记者,政府签署的协议怎么说无效就无效呢?

据了解,当时购房者缴纳公积金是按照月供款的6倍缴纳,若每月缴纳1800元月供,则须一次性缴纳公积金1.08万元。

记者注意到,2014年当地城镇职工的年平均收入约为4万元,即便按照最高缴纳12%的比例(范围5%至12%),每月须缴纳400元。也就是说,购房者缴纳的并不是6个月的公积金。

2014年,防城港市审计局出具专门对原公积金管理中心主任、党组书记银景平任期经济责任审计报告。2014年22号审计报告显示,“截至2013年12月31日,该市住房公积金管理中心向一次性缴存6个月住房公积金的970名购房者发放个人住房贷款共计22260万元,其中784名购房者在取得贷款后不再续缴住房公积金”。

审计部门认为:“上述行为违反《广西住房公积金业务管理规范》(桂建金管(2011)26号)”中,“借款申请人在申请贷款时,应已连续正常缴纳住房公积金6个月以上……如借款人有未经规定程序批准不正常缴纳住房公积金行为的,贷款委托人有权终止合同”的规定,建议防城港市住房公积金管理中心按规定自行纠正。”

也就是说,缴纳6个月公积金才有资格申请住房贷款,还必须每月续缴。长江商报记者采访了解到,上述协议签署的背景是限购政策条件下的,当地出台政策只要一次性缴纳6个月公积金即取得申请公积金按揭贷款购房资格。

中心副主任承认“面审”走过场

彼时,防城港市公积金管理中心对腾飞广场购房申贷人的面签审核过于草率和粗放。多位购房者向记者证实,当时面签通过即仅10分钟,并未获知还必须每月续缴公积金。

该中心副主任吴永堂12月3日接受长江商报记者采访时承认,由于申贷资料众多,经常加班,面签审核时间压缩到10分钟至15分钟,确实存在某些瑕疵。

该中心相关人士告诉记者,公积金贷款业务由原来的5个环节缩短为3个环节,实际放款最快会压缩到6天左右完成,经常加班已是常态。

不仅如此,与该公积金中心合作的当地建行也存在瑕疵。其中一位东北口音业主在2013年7月15日面签通过后,两年后被建行通知所报送申贷材料是虚假的。那么为什么两年后才通知?

记者独家获取一份业主向建行防城港分行质问的视频,视频中被称为行长助理的男士并未解释上述原因,不过他回应半夜给业主电话的原因:“我们着急半夜整理材料,所以才半夜打电话,原因就是这么回事”。

建行半夜打电话致使数百位业主颇为不爽,很多人认为是骗子,加上迟迟不交房,致使对开发商和营销代理公司的信任急剧下降,去年以来,业主轮番组团前来维权。

一边是公积金管理中心认为申贷资料虚假,另外是建行半夜打电话,导致众多业主人心惶惶。

此外,根据前述审计结果,当地不仅要求公积金管理中心自我纠正,还要求追究银景平的责任。

据了解,银景平是当年改革先锋人物,有知情人士向记者转述正在外地养病的银景平的质疑:“政策应具备连续性,不能因为换了领导就颠覆前任政策。”

吴永堂向记者回应称,该中心已经向腾飞公司213户业主发放贷款7637万元,占当年市本级的74%,他认为,公积金中心认为腾飞公司资产风险已经较大,出于风控的需要,暂停对其放款和审核,另外还发现一些虚假资料。记者两次向吴追问到底有多少虚假资料实施骗贷,吴顾左而言右。

2015年6月11日,防城港住房公积金中心向腾飞公司的一份《复函》中显示,认为腾飞广场项目贷款申请人不符合住房公积金贷款条件,此外贷款申请人提供的贷款信息虚假,第三则是抵押物抵押单价明显偏高。据该中心调查,腾飞广场贷款楼盘最高单价6774元/平方米,最高贷款抵押单价5131元/平方米,比同类型楼盘最高抵押物抵押单价高出1000元/平方米以上。

据此,腾飞广场项目贷款申请人共352户,342户月欠缴公积金约80万元,其贷款申请人自2014年1月至2015年5月,应补缴住房公积金约1562.8万元。

12月3日,居从容公司负责人丰秋红向记者证实:“我们的客户都是真实的客户,都是我们海内外推广带来的,这点没问题”。

尽管如此,由于资金短缺,腾飞广场于2014年7月被迫停工。

多方斡旋协调项目仍无法复工

腾飞广场项目从兴盛到烂尾的变迁,其实就是一场赌局,被演绎得淋漓尽致。对于李忠飞来说,开发周期越长,损失越大,至今他还在承受着每天30万元的损失。

长江商报记者了解到,目前腾飞广场复工必须解决资金难题,按照李忠飞的估算,实际目前尚欠外债共约2.7亿元,首当其冲的是解决一笔8000万元的债务问题。

对此,有当地部门主要负责人在电话里向李忠飞给出解决的路径,最好的办法就是“将项目卖给中建海峡,中建海峡买了,你不仅损失少还有钱赚”,这一方案当即被李忠飞严词拒绝。

此外,该负责人还在电话里向李忠飞明示:即先做工作将那笔8000万元的债务达成和解,之前抵押的资产价值2亿元,再和中建海峡搞好关系,求中建海峡解押资产,做工作求法院解封,桂林银行自然就履行之前1个亿的授信,这才是项目活下来的关键。

不服输的李忠飞认为只要公积金中心履行协议放款,“最多三个月项目就能竣工”。

此前,中建海峡曾派人托管腾飞广场,将腾飞广场售楼部锁了4个月。

李忠飞自言,他并非不懂商战的残酷,他告诉记者,上述路径实则是将其带入坑内,曾有人带话要以盘活资产为由控股腾飞公司,逐步吃掉项目资产。

李忠飞对上述建议保持高度警惕,他认为目前赚钱已不重要了,按照财务数据显示,目前项目能顺利完成,缴税完毕,顺利拿回投资本金,已经是很不错的结果。

进退之间,李忠飞处境尴尬,一筹莫展。

长江商报记者了解到,针对腾飞广场复工事宜,当地曾组织不少于10次协调会,先后有当地主要负责人多次要求稳妥解决尽快复工。丰秋红对记者表示,如今,这个项目迫使居从容和腾飞公司两家公司信用破产,其个人信用也受到严重影响,以至于她在南宁200多员工的公司被迫关闭。

12月3日,48岁的李忠飞瘫坐在位于22楼的港宸酒店椅子上,刺眼的阳光直射进来,他一脸疲惫,向记者长叹一口气,欲言又止。

对该事件的进展,长江商报将保持持续关注。

地处广西防城港市北部湾大道的“腾飞广场”,脚手架包裹着大楼,多处防护网破裂迎风招展,停工时间已长达一年。 本报记者 刘涛摄

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