PK上海 大武汉将蝉联“全国楼市销冠”

长江商报消息 大量白领从北上广回归武汉工作和置业，2015年住房成交面积将破2200万平米

□本报记者 杨玲玲

大武汉和大上海——两座分别位于长江“龙腰”和“龙头”的城市，势必将在2015年最后的一个月内，展开楼市销售面积的“销冠”决战。

长江商报记者调查发现，武汉2014年楼市成交面积已跃居全国之首，今年前11月成交面积2000万平方米，全年有望突破2200万平方米，蝉联全国第一几成定局。

12月3日，在上海工作的武汉人张超向长江商报记者表示，他已经在武汉汉阳买了一套102平方米的房子，准备年底就和新婚妻子一起回武汉工作。如今，像他这样曾一度“孔雀东南飞”的湖北佬，已越来越多地选择到武汉置业安家。“这个趋势无疑推高了武汉楼市的成交量。”亿房研究中心研究员余淼表示。

长江商报记者调查发现，自2013年以来，由于大武汉被确定为“国家中心城市”，大量白领和金领人士从北上广重返大武汉工作和置业。

由此，楼市的兴旺也带动了其他相关行业的发展。连日来，长江商报记者走访楼盘工地、家居建材卖场等地发现，除“全面两孩”等国家层面的刺激因素外，外来房企竞相来汉联合拿地、改善型需求不断得到释放等也共同托起武汉楼市走强的趋势。

多项利好刺激武汉楼市屡创新高

武汉人李芳（化名）是一家大型外企的年轻白领，目前在上海工作。11月21日，汉阳滨江商务区一楼盘开盘加推，李芳趁着休年假回到武汉，在妈妈的陪同下选购了一套189平方米的改善型住宅。“以后肯定会辞掉上海的工作回武汉安家，也希望能把爸妈接过来一起住。”李芳对长江商报记者称，身边很多在外工作或求学的武汉人最后都会选择回到武汉买房。

多项政策出台造就了武汉楼市供销两旺的格局。比如，国庆前夕，央行出台新规，首套普通房商贷首付最低可25%，10月24日，央行年内第五次降息，10月29日，“两孩政策”将全面放开的消息等。武汉房价自今年2月以后，连续保持10个月上涨。今年前11个月，武汉楼市成交面积2000万平方米，全年有望突破2200万平方米。

近日，记者在恒大嘉园、融创公园壹号等多个楼盘的销售现场看到，武汉楼市“刚需”旺盛，“新武汉人”已成为全市购房主力军。同时，记者发现，武昌滨江、岳家嘴、中南路丁字桥等板块新盘价格普遍在14000元-15000元/平之间，白沙洲片区的黄家湖板块，11月有多个项目成交过百套，片区均价也在向7000元/平方米靠近。

“尽管金九银十已过，但政策利好的刺激仍在继续，随着对首次置业的购房者影响较大的首付比例下调，加上全年楼市火爆的刺激，年尾的传统淡季中反而呈现出‘翘尾’，商品住宅供应量创下历史同期新高。”亿房研究中心研究员余淼提出。

回顾近几个月武汉楼市的发展态势，9月，武汉新建住房成交1.97万套，刷新单月成交第三高纪录；10月，内外部利好消息不断，进一步刺激楼市成交活跃度，创出2.4万套历史新高；11月，随着年末品牌房企加大推盘力度，武汉楼市成交再创出2.62万套历史纪录。

湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政称，2015年，武汉楼市成交屡创新高，外部的政策金融利好加上武汉城市价值的预期提高，楼市供应量充足，整体房价合理，享受一线与三四线人口双重流动红利。

12月28日，武汉地铁3号线将正式通车。地铁3号线一期工程是武汉首条穿越汉江的轨道交通线路，全长30.1公里，由宏图大道至沌阳大道，设站24座，通车后将实现轨道交通由“连通三镇”到“环通三镇”的跨越。李国政认为，地铁第一环打通后，将有力托举后湖、四新乃至沌口的楼市发展。

到2020年，武汉主城区2/3的小区都将在地铁旁，拥有170公里地铁、150个地铁站点，每个站点辐射3平方公里，近500平方公里的主城区实现地铁全覆盖。湖北房地产经济学会专家委员殷跃建说，“未来主城区都是地铁房。”

房企拿地逐渐告别“单打独斗”

兵马未动，粮草先行，外来房企进入武汉市场的第一步，必然是获得土地资源。在招拍挂市场参与竞拍也好，与本土房企合作开发也罢，拿地是扎根武汉的首要任务。

据中原地产统计，截至11月26日，2015年武汉市累计成交131宗地块，净地面积616.31万平方米，相比2014年同期的766.27万平方米减少20%，土地出让金541.45亿元比2014年同期509.23亿元增加6%。

2015年的武汉土地市场迎来了继2007年、2009—2010年、和2012年之后又一轮土地成交高潮，土地成交的楼面地价也出现较大幅度的上涨。中原地产的研究报告显示，由于新房成交活跃，市场容量大，武汉市场对于开发企业仍具有较大的吸引力。不过，因三环内净地减少，且净地多集中在四新、 光谷东等竞争红海，地缘客户积累薄弱，区域配套尚不成熟的地块，易陷入微利肉搏状态。此外，武汉有大量优质地块握在本土房企手中，难以出现在公开招拍挂市场，外来开发企业获得优质地块的难度加大。

龙头房企逐鹿大武汉，因多宗地块竞价成交，下半年以来，武汉土地市场十分火热。

今年8月的土拍中，备受关注的“长动地块”（中国长江动力集团有限公司原址），吸引了电建、保利、融创、华润、龙湖、中海等多家房企参与竞拍。最终长动两地块（75、76号）合计出让价103.25亿元，刷新精武路（90.1亿元）总价地王历史，成为武汉新地王。而其中的75号地块（长动北地块），由电建联手地产集团将其收入囊中，76号地块（长动南地块），也是由华润置地和葛洲坝集团联合体拿下。

自2014年以来，江城土地市场频繁刷新联合拿地模式。华发与中城在去年联合拿下汉阳四新片区地王；万科在汉联合拿地的储地量已超过独立拿地的储地量；保利与清能、联投和新港地产、联投和万科、地铁集团和地产集团等组合均很亮眼，而保利和清能更是多次合作拿地。

放眼全国市场，北京、上海、广州、深圳等一线城市，房企联合拿地亦成主流。据悉，截至2015年12月3日，北京市场今年内已经有36宗土地被房企联合体拍下，甚至出现了“不联合、无拍地”的现象。

而上海土地市场，仅今年上半年便出现多宗房企联合拿地的例子。譬如，招商联合平安竞得宝山纯宅地；上海首创、保利及山东黄金联合体以34.54亿元拿地；华润华发两度摘下闸北市北高新技术服务业园区商住地。

李国政分析称，房企在利润走低、风险增加的情况下逐渐告别昔日“单打独斗”的开发模式。“即使是标杆房企，也想借用彼此在品牌、资金、营销等方面的优势，实现联合拿地和合作开发。”

楼市火爆利好家居建材市场

今年以来，武汉楼市持续火爆，成交记录屡创新高。长江商报近日记者还探访了与之紧密相关的家居建材市场。

12月2日，记者走访发现，承载着众多老武汉人记忆的汉口顺道街建材市场，老一辈经营户大多以租赁民居的形式经营着自家门店，由于场地的限制，这些商铺的经营规模较为有限，店内顾客不多。

“在众多老武汉人的印象中，汉西往往是他们买建材的首选地，很多装饰公司也常年在汉西打货。”老武汉人徐先生介绍称。12月3日，记者实地踏访汉西建材市场看到，市场内南国大武汉家居广场、汉西铁路建材市场等商城密布，热闹非凡。

一位在建材市场做了多年生意的商铺老板告诉记者，过去规模较为可观的建材市场，大多靠近铁路或长江，以节约物流成本。经过近十多年的发展，南国大武汉家装进驻汉西，小东门建成宜家装饰建材广场。近日又有红星美凯龙首进武汉市场，欧亚达、居然之家、百安居等在武汉三镇密集布店，传统建材卖场受到很大冲击，也促使武汉建材市场不断转型升级。

12月2日，记者实地探访汉来广场时看到，从一楼到四楼，广场内各种灯饰店铺根据品类有序分布，前来选购灯饰的市民在商场中寻找目标店面，货比三家。同时，卖场内也有多家商铺正在进行装修升级。

从15年前汉来广场开业便开始在此做生意的一位商铺店主告诉记者，“最开始在这边经营白炽灯管的生意，店面只有20多平方米，生意做得很艰苦。经过多年发展，店铺慢慢扩张，经营的灯饰品种也逐渐增多，现在生意好时每天营业额达1万元左右。”

一边是家居大鳄的加速夸张，一边是中小卖场的冷清谢幕，家居建材的寡头时代雏形初现，而下游的家装公司也在变局中不断创新和壮大。“硬装做标准化，标配不能变，但在装修的层次上要给消费者选择的余地，嘉禾的软装正尝试提供更多菜单式的选择。” 嘉禾装饰集团董事长钱俊雄告诉长江商报记者，嘉禾推出类似“私人定制”的优家计划，还建立分仓仓库帮助业主解决最后一公里物流的问题。

“近年来，湖北家具业发展态势较好，每年增速约在20%以上，成为消费品工业中不可忽视的主力军之一。”湖北省家具协会会长秦志江提出。聚焦到武汉这座城市，三镇家居卖场多极分布，以长江为界，汉口、武昌、汉阳各大家居商圈鼎立，武汉三镇有10处家居商圈可供选择。汉来广场总经理助理曾建文告诉记者，“市场逐渐被规模可观、品类齐全的新兴大卖场瓜分，但我认为，武汉家具市场仍未饱和，还有价值可挖。”

逐鹿武汉楼市 标杆房企命运迥异

长江商报消息 有的开盘“日光”，有的拿地数年难解套，有的仍徘徊在武汉市场之外……

□本报记者 杨玲玲

大陆和香港标杆房企逐鹿大武汉，已成业内不争的事实。然而，在2015年武汉楼市成交屡创新高的大背景下，标杆房企在武汉市场的生存状态却出现了极大反差，命运各异。

长江商报记者连日探访发现，新进入者融创地产，首个项目融创公园壹号开盘便“日光”；九龙仓2010年在月湖拿下的“地王”，至今仍难解套；龙湖则关注武汉土地市场多年，还徘徊在市场外。房企逐鹿武汉市场，各自命运却大不相同，其原因何在？

一位不愿具名的业内人士向长江商报记者坦言，房地产是一门需要眼力的投资，从开发商拿地建房到普通消费者购房均是如此。但是，多家在全国市场叱咤风云的品牌开发商，进入武汉市场却往往失去了这种精准的眼力。

外来军团纷纷进驻大武汉

自2012年以来，武汉市场逐渐被外地房企占据。根据大家顾问统计的2014年武汉房企土地储备情况来看，土储超过100万方的房企仅有7家，而7家中仅有2家为本土房企，其余均被外来房企占领。

今年8月，融创收购武汉美联地产旗下项目公司武汉塔子湖置业，以控股股东身份获得美联地产位于武汉后湖的联邦生活区项目。在低调入驻武汉3个月后，融创正式发布武汉战略，并称将在武汉市场寻找更多合适地块开发项目。

至此，中国房地产销售榜15强企业进入武汉的已达13家，千亿级房企中，万科、保利、万达、恒大等在武汉均有大规模投资。除了在武汉投资的百强企业外，来自珠三角、长三角、环渤海的中小房企也在不断登陆武汉，如朗诗、当代置业等。

融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞表示，“武汉仍是价值洼地，未来的城市价值有望比肩北京、上海。”而融创武汉公司总经理王迎佳也在采访中告诉记者，最后敲定后湖地块作为首进武汉的项目，应是缘于算账。“武汉有千万体量的城市人口，GDP全国排名前十。同时高校众多，产业基础雄厚，水陆空交通网络发达。”

蓄客一个月，在没有样板间、没有示范区的情况下，11月28日，融创在汉首个项目开盘入市。近千人到访，两小时销售257套房源，截至当日16时279套房源全部被抢空，首战“日光”。

九龙仓高价拿地酿苦果

近年来，外来龙头房企逐渐成为大武汉楼市主力军，然而并不是每一家房企都能洞察时机，风生水起。

折戟武汉的外来房企香港九龙仓，5年前在月湖拿下的地王项目，至今仍难解套。

2010年底，九龙仓拿下位于汉阳汉钢中路的月湖B地块，楼面地价8063元/平方米，创下当时武汉楼市的单价地王。该地块成交时，恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰，彼时汉阳中心区新房均价也才8235元/平方米。

九龙仓这块地，堪称“面粉跟面包一样贵”。而在3年之前，华润在月湖片区拿地的价格，楼面地价只有3887元/平方米。2012年底，中海地产将紧邻九龙仓项目的一宗地块收入囊中，楼面地价也只有5500元/平方米。

高价拿地无奈撞上市场回调，再入市时只求落袋为安，定价向着成本线靠拢。2014年6月，磨蹭了近4年的地王项目终于开盘，并以8800元/平方米—12656元/平方米的价格出售。即便如此，九龙仓月玺首次开盘去化率仅为6—7成，价格最高的中间楼层始终乏人问津。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，这与房地产商自身实力和进入武汉市场的时机均有关系。“一方面，开发商资金使用效率、开工建设能力存在差异，部分房企虽然拿到地，但由于消化时间过长导致项目发展缓慢；另一方面，2010武汉楼市虽然整体发展较好，但是深受新政、加息、限购等限制性政策影响，现在政策已经放开，武汉楼市发展环境更为宽松。”

此外，四川蓝光地产更是遭遇入汉首个项目受挫。2013年9月的一场土拍中，蓝光竞得东湖开发区武九铁路走廊以南、光谷一路以东一宗地块。资料显示，蓝光以64635万元夺得该地，楼面地价4750元/平方米，溢价率达到116%。

蓝光COCO时代是蓝光地产在武汉的第一个项目，因楼面地价高达4750元/平方米，一度被预测开盘价定会过万。去年8月，蓝光COCO时代却以8600元/平方米的价格低开。

据报道，蓝光COCO时代首次开盘主推3、4号楼77—89平方米房源，原定7月开盘，但因认筹蓄客不理想一直拖到8月16日才正式开盘。进入9月，因滞销等原因又无奈推出10套均价7400元/平方米的特价房。

行业人士分析称，自2006年开始，随着越来越多的外来及本土房企扎堆进驻，光谷楼市进入鼎盛时期。业内人士称，产业园和大学城不会无限制增长，未来一段时间，光谷的房价也可能会经历一个平台期。

龙湖多年仍徘徊在武汉外

中国房地产销售榜15强企业中，仅有两家缺席武汉市场，龙湖地产便是其中之一。

“今年8月28日，武汉关山长动地块拍卖中，龙湖令人惊喜地去打了一回酱油。”业内人士透露称，目前龙湖在武汉负责前期的团队增加到4人，一直对武汉市场不离不弃。然而时至今日，仍未见任何实质性进展。

龙湖地产某高层曾表示，一直想进入武汉市场，但一直未能寻到合适的项目，落地一事无进展。而龙湖地产武汉负责人称，“武汉暂未拿地。”

1993年，龙湖地产创建于重庆，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。2009年在香港联交所主板上市。截至目前，已累计开发项目超过100个，年销售额突破503亿元人民币。

时间回溯到2013年5月，龙湖地产在长沙举行发布会，这也是龙湖继成功布局中国西南部、环渤海、长三角、华南等区域之后，首度进军华中市场，而龙湖所选的城市，并不是武汉。

翻看2014年龙湖地产财报，龙湖地产去年的营业收入达到509.9亿元，相比2013年同期增长22.83%。其2014年的合同销售额比2013年小幅增长2%，达到490.5亿元。但是这一数字并没有完成2014年初所确定的570亿元的销售目标。

龙湖地产首席执行官邵明晓曾在接受媒体采访时表示：“关于土地，我们还是中性偏谨慎，会考虑量入为出，不会特别积极。”同时，龙湖地产高层亦向外界透露2015年不会积极拿地。

据业内投资部人士透露，龙湖一直在市场中寻找可收购的土地，然而4年过去仍未能通过收购资产方式成功进入武汉市场，在武汉校招仍然以宣传品为目的，招聘合适的工作人员需在重庆工作，待机会成熟调回武汉，但并未表明时机成熟需多久。

地产开发需要“眼力劲儿”

12月4日，韩长吉在接受长江商报记者采访时称，房企逐鹿大武汉主要是看重该地区未来发展的前景。受产业转移的利好，武汉近年来GDP一直保持着较高增速。同时，武汉作为中部崛起的主要带动引擎，国家对武汉的政策倾斜度较大。大武汉还拥有较为可观的人口规模，且武汉对周边城市的人口吸引力仍在增加。此外，武汉城市建设不断完善，市政府在招商引资方面也抛出了很多优惠条件。

记者探访发现，房企逐鹿武汉市场，各自命运却大不相同。

“因香港土地资源稀缺，也没有土地增值税等负担，香港房企普遍有长线投资，长期囤地的习惯。”熟悉香港房地产市场的业内人士称，许多房企在拿到地皮后，十多年都未动工，地皮增值数倍。然而在内地，规则恰好相反，快周转是房企制胜利器。九龙仓副主席周安桥曾表示，拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已经转为正，“这种周转速度我们今天也没法达到。”

随着武汉市二环内城中村改造基本结束，核心区净地减少，多是旧城改造项目，相对来说拿地更为复杂，风险也增大。而几年前房地产市场火爆，开发商拿下的一些高溢价项目，由于遭遇调控，不少都陷入了赔本开发或者无力开发的尴尬境地。

“全国知名房企纷纷入汉拿地，土地或房企的并购现象也更加频繁。”湖北中原研究中心经理杨丽宇告诉长江商报记者，因为进入一个全新的市场，特别是像武汉这样由于历史性因素，很多市中心优质地块都集中在本土开发商手中的市场，外来房企想要拿到好地，做成好项目，可以通过公开的招拍挂市场竞拍得地，但是这个途径付出的人力成本和资金成本都较高。

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