筹资10亿湖北保障房私募债突围

长江商报消息 保障房缺钱状况将从银行融资角度彻底改变

□本报记者 郑玮发自宜昌

过不了多久，湖北宜昌市区的保障房就可以用私募债融资来的资金完成后续建设了，而这也成为湖北首个保障房私募债试点。

8月3日，由中信银行和国泰君安联合承销的宜昌市房地产投资开发有限公司（以下简称“宜昌房投”）非公开定向债务融资工具成功发行，共为宜昌市保障性住房建设筹集资金10亿元，实现湖北省保障房私募债零的突破。

8月13日，宜昌房投董事长曹洋向长江商报记者表示，此次募集的10亿元资金运用范围比较宽泛，暂时未确定用于哪些保障房项目。

不过，长江商报记者通过宜昌房投官网统计发现，目前，该公司保障房在建项目有人才公寓示范小区、塘上明苑、和塘悦舍、东锦苑共4处，涉及总占地面积393.12亩，算上平湖馨苑三期、三江园、新街坊、听涛苑、九安城和上合园6个棚改安置房项目，总共占地面积达到1241.37亩。

显然，传统的融资渠道已经不能满足多达10处的保障房建设项目。“相对于其他融资渠道，私募债的发行更简便，与承销商达成共识后，从注册到发行也就两个月时间。”曹洋表示，在报价之后就已经迅速完成认购，程序相对其他已有的融资方式更为简单。

西南财经大学金融学院教授尹志超则对长江商报记者分析道，在目前股市动荡的状况下，正好给了私募债融资一个契机，如果要成为保障房融资的“主角”，就要先解决信息透明问题。

各地争相发行保障房私募债

8月13日，长江商报记者走访湖北宜昌保障房在建项目之一的九安城看到，该小区有5栋已基本建成，7栋已经主体封顶，小区的绿化和区位优势可与商品房媲美。

据了解，九安城是宜昌城东生态新区的棚改安置房项目，地处伍家岗、西陵老城区的城市中轴线，距离宜昌火车东站仅3.6公里，主要用于庙嘴棚户区等棚改项目搬迁安置。

该项目占地10.56万平方米（合158.44亩），是宜昌市城区最大的安置房小区，总建筑面积33.2万平方米，于2013年3月开工建设，整个项目计划今年9月全部竣工交付。

如此大规模建设的安置房小区在融资上是否有困难呢？

该工地一位不愿透露姓名的负责人表示，此前，由于对宜昌市安置房和保障房的重视，国开行湖北分行的调研小组先后两次到小区考察过，也促成了宜昌市棚户区改造及融资的推进，使得九安城项目在融资上没有太多的顾虑。

该负责人介绍，目前，宜昌的保障房建设已经形成了“国开行专项贷款为主，商业银行贷款和社会资本投资为补充，债券融资等先行先试”的融资模式，整个宜昌市相关项目已获得了国开行专项贷款160亿元，同时，一些项目还探索PPP和政府购买服务等新模式，拓展了融资渠道，化解了资金困局。

该负责人提到的先行先试的债券融资，即此次发行的保障房私募债。

曹洋表示，此次私募债由中信银行和国泰君安联合承销，2014年10月开始申报，今年6月18日正式注册，8月3日成功发行。“此前，保障房的融资渠道很多，包括财政补贴、政策性贷款、商业贷款和公积金贷款等，这一次首次采用保障房私募债作为补充渠道。所以，目前保障房大部分资金还是采用的是国开行的政策性融资。”

宜昌房投公司2015年度第一期非公开定向债务融资工具发行情况公告显示，此笔保障房私募债期限为3+2（年），年利率仅为6.38%，低于今年平均发行利率，所募集资金专项用于宜昌保障房项目建设。

湖北一位私募人士表示，该私募债的成功发行，开拓了湖北保障房建设新的融资渠道。

与传统融资渠道相比，私募债具有总额大、融资成本低、使用限制少、期限灵活等特点，作为一种融资工具，更容易受到保障房建设企业的青睐。

“棚户区、保障房建设受到政策的扶持，比商品房融资更加有优势。”辉立证券分析师陈耕表示。

曹洋也表示，去年，湖北争取到300亿元的私募债额度，宜昌因对棚户区改造的重视，首次尝试发行10亿元的保障房私募债。不过，北京、上海等地已经在前两年成功发行，此次宜昌的保障房私募债在全国应该是第8支。

长江商报记者梳理发现，从2011年年底开始，北京、青海、南京等多地都已经发行过保障房私募债券。

2013年8月8日，上海中星（集团）有限公司也发行过保障房私募债，该私募债期限3年，发行利率6.0%，融资额度为13亿元人民币，成为上海首支保障房私募债券。

随后，上海建工集团股份有限公司发布公告称，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请发行不超过17亿元的保障房私募债，专项用于上海市浦东新区宣桥镇04-02地块共有产权保障住房项目建设。

彼时，上海保障房私募债“一触即发” ，央行上海总部表示，下一步，将有越来越多的上海企业通过银行间债券市场发行债务融资工具用于保障房建设，促进上海保障房建设工作的顺利开展。

保障房私募债有望扩容

旧改、保障房等民生安居工程在融资上的优势十分明显。

温州中小企业发展促进会会长周德文认为，现在各级政府都十分重视民生，保障房就属于这一块的内容，因此会成为房地产融资开闸先行的领域。

“支持保障房建设、融资，这个作用在定向工具推出之初，就已经包含在内。”有中国银行间市场交易商协会人士表示，除了保障房专项的私募债，许多城投性质公司发行私募债，其中相当规模资金都是优先用于保障房。

该人士认为，保障房建设缺钱，已经是人所皆知。其他发债人的负债都超过了“40%”的红线，就更不用说保障房了。也正因为如此，各地政府都在为保障房积极寻求私募债的渠道。

上述人士认为，对于银行来说，虽然保障房私募债的利率不高，但承销银行有承销费用与其他后续的综合收益，总体来说还不错。

不过，在部分市场人士看来，除了综合收益，保障房私募债的扩容对国开行等在内的银行来说，显然还有更深层的意义。

“国开行是最大的保障房建设支持银行，占所有保障房信贷的一大半。”一位股份制商业银行信贷人士表示，虽然国开行是有名的“债券银行”，资金成本很低，但在这两年的货币政策回归与监管中，国开行的信贷额度紧张也是一定程度上存在的。

从融资角度而言，一些银行对传统的保障房贷款心有余而力不足。某大行总部相关业务人士告诉长江商报记者，一来，银行的房地产贷款指标从紧，部分银行甚至忙于压缩这部分贷款，如果要支持保障房贷款，只能靠总行发放专项贷款；二来，银行的负债面“短多长少”，与保障房3—5年的项目期限存在错配风险。

有宜昌市保障住房建设管理有限公司内部人士称，“保障房贷款一般都要求按基准利率执行，银行的积极性也就很差，即使有授信，实际发放也难以保证，国开行也不例外。”该人士抱怨，除了银行额度短缺，保障房信贷所要求的低利率可能也是造成银行授信难以实际到位的原因之一。

但是，如果银行把客户的保障房信贷换成私募债就不一样了。

“客户没丢失，贷款需求也等于变相放出去，但性质却大大不同。首先，私募债并不挤占银行的信贷额度，其次才是增收的中间收益，这显然比单纯的放贷收益要好。”前述股份制银行人士透露，这两年来，国开行正在迅速扩张直投、债券等中间业务，以增加银行综合收益。

对此，国开行人士则表示，发展直投、债券市场等中间业务是政策导向，“国开行是商业化操作、具有服务性质的银行，我们会选择符合国家政策导向兼顾市场回报的领域，保障房是其一。”

为此，中国银行间市场交易商协会也已经出台相关政策，支持国有控股企业的保障房项目发行定向工具。

开发商忌扎堆进入

保障房私募债不仅受到银行的欢迎，其融资上的便利，也吸引了很多开发商投身于这个领域。

近年以来，万科、金地、保利、嘉凯城等诸多房企都开始涉足保障房和旧改建设。

“万科会积极参与各类保障房建设，从公租房到安居型商品房等，万科都有兴趣，保障房项目只要不亏本，万科愿意干。”万科总裁郁亮在公司2013年半年报业绩推介会上如此表态。

周德文认为，目前已经有不少房企瞄准了保障房项目，会将更多的目光投向这一块，“房地产市场的暴利时代已经过去，政府为保障房建设设置了合理的利润，正好房地产开发商可以从中获益。”

“私募债的融资时间长一些，成本低一些，相比传统方式更好，国家也大力支持这类的融资方式，地方政府也会积极去配合。”温州红石股权投资总经理高铭表示。

陈耕表示，保障房融资和建设的风险都很小，开发商属于“稳赚”，“比如说保障房私募债融资，是保障房融资的一种新鲜尝试，风险低。民生性的保障房建设，基本上都是由大型国企开发的，运营方面风险也不是很大。而且项目的整体开发成本不是很高，地价也相对便宜。即使是在利润比较低的情况下，也肯定会吸引更多的开发商投资这块。”

不过，业内人士同时提醒，开发商不能一窝蜂地全去投资保障房。

“一个城市的保障房数量有限，占比还是比较小的。”著名房地产专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林提醒，房企融资到的资金必须确保全部用于承担保障房的建设，专款专用。

“主要看开发商是什么企业，有的上市房企在寻找新的业务增长点，有的依然在打造高端住宅市场，每个房企的发展方向是不同的。当然，我觉得倾向于新型城镇化的很多公司比如嘉凯城，应该会更多地转向于这个领域。”高铭补充道。

已发行保障房私募债的省市

北 京

2011年9月20日，北京国管中心等九家发行企业拟合计发行500亿元保障房私募债，北京成为全国首家发行保障房私募债的地方政府。

青 海

2012年8月31日，国开行承销的50亿元青海保障房私募债发行，青海成为第二个发行专项保障房私募债的省市。

江 苏

2013年3月29日，国开行江苏分行为南京市河西国资集团成功发行35亿元保障房私募债券，这也是南京首批保障房私募债。

上 海

2013年8月8日，上海中星（集团）有限公司发行保障房私募债，融资额度为13亿元人民币，成为上海首支保障房私募债券。

福 建

2014年1月28日，由兴业银行股份有限公司主承销的福州市城乡建设发展总公司私募债5亿元发行，发行年利率为6.7%，期限3年，这是福建省首次发行保障房私募债。

浙 江

2014年5月13日，国开行承销的浙江温州市名城建设投资集团私募债发行，发行金额36亿元，年利率7.8%，期限3年，是浙江省首次发行此类专项支持保障房项目建设的私募债。

成 都

2014年11月20日，成都成房置业有限公司第一期非公开定向债务融资工具成功发行，共为成都市保障性住房建设筹集资金50亿元，成为四川省第一支保障房私募债。

湖 北

2015年8月6日，由中信银行和国泰君安联合承销的宜昌房投非公开定向债务融资工具成功发行，筹集资金10亿元，实现湖北省保障房私募债零的突破。

责编：ZB