武汉“政策性降价”将再次强振楼市

长江商报消息 普通房标准再次下调，144平米以下税费减半，高端改善型需求释放

□本报见习记者 杨玲玲

延续了4年的武汉市普通住房标准终于作出重大调整。

2015年7月27日起，武汉市普通住宅认定标准一刀切，衡量普通住房，不再看房屋总价，也不再分中心城区和远城区，而只看住宅小区容积率和单套房屋建筑面积。

相较以往政策，此次新政有三个显著变化：取消了执行多年的140万元的房屋总价标准，将单套房屋的建筑面积增加了4平方米，统一中心城区和新城区的容积率标准。

通过对比可以看出，新的“普通住房”标准比旧标准确实放松不少。那么，普通住宅标准放宽后，对哪部分购房者利好？又将给未来楼市走向带来哪些影响？

对此，中国指数研究院华中分院研究总监李国政日前接受长江商报记者采访时表示，标准调整后，普通房契税降低，减少购房人置业成本。特别是城区144平方米以下楼盘，由于不设价格门槛，利好最大。

为何要调整普通住房标准？

普通住房的概念出现于2005年，当年建设部等七部委共同发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，首次提出普通住房概念。武汉市却是从2004年开始区分普通住房和高档房。

2011年12月1日起，武汉市中心城区普通住房标准再次放宽。中心城区普通住房只需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元（含140万元）。

据了解，去年以来，全国19个副省级以上城市中，已有近10个城市调整了普通商品住房标准。

目前，北京市正在执行的普宅标准始于2014年10月8日，五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人销售购买满5年的普通住房，免5.5%营业税。个人购90平米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。

而上海现行的标准则是自2014年11月20日起实行，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

“近期颁布的普通商品住房标准，首次取消了对房屋总价指标的限制，仅以容积率和面积作为普通住房标准的认定条件。即同时满足小区容积率在1.0以上、单套房屋建筑面积在144平方米（含）以下两个条件，就可认定为普通住房。非普通住宅，契税缴纳标准为3%。普通住宅则执行原有的1.5%契税。90平米以下首套房契税仍为1%。”日前，武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄对长江商报记者表示，“将高档住宅的定义主要划定在密度较低的别墅区和大户型，单价涨跌不再是评判住房高档与否的因素之一。这让更多家庭享受到税收优惠，从而降低了购房成本。”

那么，对于在今年7月27日新政实施之前买房的市民，能否按新标准享受税费优惠政策呢？武汉市房管局市场处负责人称，是否享受优惠以合同网签时间为准。如果之前买了房，但直到27日之后才网签，就可享受；反之则不能。

部分房屋税费减少一半

家住武汉市江夏区的吴女士打算购买一套新房，日前看中位于武昌水果湖一处3室2厅2卫的住宅，该房面积142平方米，单价14000元，总价198.8万元。

按照此前认定标准，这套房属于非普通住宅，买房契税按总价3%缴，即6万元。

7月28日，吴女士在得知普通住房认定新标准后，拨打电话向楼盘销售处咨询。很快就从销售人员处得到证实，按照新标准，她看中的这套房子将执行普通住宅标准，光契税一项就优惠了3万元。

“武汉房地产市场正在不断升温，刚需和改善型需求日益增加，而高端改善型需求却一直处于观望状态。该政策的出台无疑加速了观望者进入市场的步伐，‘豪宅’变‘普宅’，减少了购房者的成本，增加了购房者的置业热情。”戴德梁行武汉公司总经理黄广平表示。

业内人士认为，购买141平方米至144平方米住房的市民，是直接受益者。按照原先的政策，这个区间面积的房屋为非普通住房，如果购买后是家庭唯一的住房，购房时要交房屋总价3%的契税，而按照新标准 ，这些房子变成了普通住房，可享受税费优惠，只需交1.5%的契税。

200万的房屋可以节约契税3万元，这相当于给房屋优惠了1.5%。正是由于上述政策，武汉市中心一些高端项目出现“政策性降价”，以汉口江汉路某楼盘为例，单价已经高达3万元/平方米，但最大户型只有128平方米，也归于“普通住宅”，购房者能节省5万多的契税成本。

二手房提价现象不会普遍存在

“普通住房标准放宽后，武汉普通住房门槛显著降低，购房市民受益面明显扩大。特别是购房者在契税减免上将享受更大优惠，更多置业房证满2年以上的二手房可享受5.7%的营业税减免。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇告诉长江商报记者。

21世纪不动产经纪人小毛，手里一套汉口三阳路的房源，面积120平方米左右，房东净得价为280万。“按照武汉市场的惯例，二手房交易的税费成本都由买家支付。”小毛告诉记者，发布新标准前，交易契税、营业税、个税算下来总计14万余元，买家实际支付总计295万。但如今，该房产被归入普通住宅，交易税费降为7万元不到，买家支付总价为287万。

去年底，上海调整普通住宅认定标准后，二手房房东出现提高净得价现象。那么，在武汉高价住宅因政策原因降低总价后，房东会不会也提高净得价，抵消买家减少的成本？“据我观察，这个现象并不会普遍出现。” 杨丽宇提出，从今年营业税“5改2”来看，只有极少数房东提价，并且提价房东绝大部分并没有迫切的卖房意愿。

杨丽宇告诉记者，由于交易税费较高等原因，武汉140万元以上的二手房成交难度相对较大。普通住宅标准的放宽，可以减轻买家压力，刺激消费。“事实上，如果房东有意将房产卖掉，大多数情况下不会就势提高净得价，减少房产的市场吸引力。”

高端改善型住房得以释放

今年上半年，武汉新房成交8万多套，同比增长20%以上。较为突出的特征是，市中心改善性楼盘成交旺盛。

近日，2015年上半年武汉房地产市场数据显示，上半年武汉1.5万—2万元单价的楼盘成交增长235%，1万—1.5万元单价的楼盘增长127%。

“一般面积在100平方米左右的房源，总价就会超过140万，在以前都是‘非普通住宅’。” 亿房网研究中心总经理明晶晶告诉长江商报记者，最新的普通住宅认定标准执行，因剔除价格因素，面积不超过144平方米的楼盘，交易成本都将不同程度地出现下调，可能进一步刺激这类房源成交。

武汉市房管局市场处人士表示，取消限购限贷之后，武汉挤压的改善性需求集中释放，导致今年市中心中高价位房源成交增长较快，而调整普通住宅的认定标准，使交易成本降低，也是为了支持居民合理的改善性需求。

武汉市房管局统计资料显示，去年，武汉市共卖商品住房17万套，其中85%以上是普通住房。新政实施后，预计这一比例将上升到90%以上。

李国政告诉长江商报记者，标准调整后，普通房契税降低，减少购房人置业成本。同时，取消价格标准减少了“被豪宅”的情况。此前远城区标准不同于城区，仅仅按照行政区域划分，如东湖和江夏，两个楼盘地理上可能都在三环外，但同一区域的楼盘执行不同的标准，存在不公情况。

李国政认为，目前房贷业务办理，不管商贷还是公积金，很多优惠政策和普通住房挂钩，普通住房门槛降低、范围扩大，使得信贷优惠群体增加，今年武汉楼市成交量有望再创新高。

opinion

武汉房地产市场正在不断升温，刚需和改善型需求日益增加，而高端改善型需求却一直处于观望状态。该政策的出台无疑加速了观望者进入市场的步伐，“豪宅”变“普宅”，减少了购房者的成本，增加了购房者的置业热情。——戴德梁行武汉公司总经理黄广平

武汉5次调整

普通商品住宅标准

2004年3月1日起

武汉市别墅、房价超过5500元/平方米或总价超过70万元的商品房，被划归高档商品房之列，其交易契税为4%，比普通商品房高2%。

2005年至2008年10月24日

小区容积率高于1.5，单价低于5700元，总价低于80万元/平方米，面积小于140平方米，为普通商品房。

2008年11月至2011年11月30日

小区容积率高于1.5，单价低于7000元/平方米且总价低于100万元，面积小于140平方米，为普通商品房。

2011年12月1日起

住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元（含140万元）。

2015年7月27日起

小区建筑容积率在1.0以上且单套面积在144平方米（含）以内的商品住房为普通商品房。

责编：ZB